[Góc chia sẻ] - Lỗ khi đầu tư bất động sản - Lỗ do Ai?

Sau 1 thời gian công tác các tỉnh trở về Tphcm, dạo bước trong các thị trường dự án thứ cấp thời điểm hiện tại rất nhiều sản phẩm đang phải cắt lỗ, người thì nhao nhao ráng bán, người lại hô hào nâng giá , ... Vấn đề khá bức xúc đối với anh chị em đầu tư xoay quanh tại sao bỏ tiền ra lại không được giá. Vậy lỗi do ai?

Điều đầu tiên, nhà đầu tư (NĐT) phải tách biệt 2 vấn đề : giá sơ cấp và giá thứ cấp.

Giá sơ cấp

Là giá bán chủ đầu tư ( Cdt) bán cho quý anh chị , được rào mời là giá đầu tư. Thưa không, đây là giá cdt muốn tối đa hoá lợi nhuận bao gồm chi phí xây dựng , chi phí rủi ro , chi phí quản lý ,.... và lợi nhuận mong muốn. Tóm lại nó không hề rẻ . Chắc chắn sau khi cộng mớ chi phí tương lai đó và sẽ không cdt nào dại bán dưới giá thị trường cho bạn. Chỉ là bạn định giá nó trong lương lai sẽ ở đâu , và đây mới chính là lợi nhuận khi bạn đầu tư.

Giá thứ cấp

Là giá bán thị trường end-users chấp nhận, là giá họ bỏ ra để ở , để kinh doanh. Vậy bản chất nó phản ánh đúng sức hấp thụ của điểm thị trường đó. Chẳng phải đất có giá trị khi chúng ta chấp nhận lợi ích nó mang lại và ĐỦ KHẢ NĂNG CHI TRẢ nó hay sao.

Xác định người tiêu thụ và đối thủ

Có bao giờ bạn làm điều này chưa?

- Trả lời lý do mua /Trả lời tại sao bán:

+ Bạn không xác định được mua rồi bán cho ai hay cho ai thuê .

+ Đơn giá thật tốt, vị trí tốt, nhưng định vị sản phẩm không phù hợp văn hoá dân cư khu vực .

+ Tổng chi phí tiếp cận vượt qua thu nhập khách mục tiêu.

Nếu chưa trả lời được thì đừng xuống tiền

Ai sẽ là đối thủ cạnh tranh với bạn?

Nếu bạn dựa vào kế hoạch tư vấn đại chúng mà sale / cdt truyền thông tới bạn thì bạn biết ít nhất có bao nhiêu đối thủ khi bán rồi đấy. Gần đây tôi nhấn mạnh phải nghiên cứu phương thức thanh toán và câu chuyện truyền thông cdt gửi tới ndt. Bạn biết đấy:" vô tình lướt sóng thành cư dân " xảy ra nhan nhản.

Chưa kể các đối thủ gần kề của các sản phẩm đối thủ cùng phân khúc. Tôi xác định phải là cùng phân khúc. Ví dụ bạn đang đầu tư hạng C , mang giá hạng A ra so sánh thì mù mờ biết bao vì khách mục tiêu quá khác biệt. Độ lệch càng lớn, rủi ro càng cao.

Kinh nghiệm cá nhân

1 . Đầu tư thì câu chuyện tài chính cá nhân phải khớp với thời gian ra hàng. Nếu điểm bán là 70% mà lực theo chỉ 15-35% thì không lỗ mới lạ.

2 . Đừng mua vì sở thích cá nhân , hãy chọn sản phẩm theo công thức thanh khoản tối ưu

3 . Không hẳn đầu tư ban đầu là ưu việt, đúng người đúng thời điểm sẽ hạnh phúc.

Hiện tại đang lỗ - Lỗ tại ai?

Ở 1 số diễn đàn cư dân, 1 số NĐT cấm NĐT khác cắt lỗ, cố gắng can thiệp vào giá bán, trách môi giới bán căn giá thấp, cố can thiệp giá mong muốn. Tôi xin thưa điều này rất dễ hiểu và đáng thông cảm, tuy nhiên nó sẽ phản tác dụng. Việc các NĐT đuối vốn cắt lỗ là hết sức bình thường, bạn càng làm họ khó bán họ sẽ càng cố giảm. Hãy hỗ trợ họ nhất có thể, thậm chí giúp họ bán ra. Có ai mong muốn đầu tư lỗ đâu. Nhưng họ đã bị lệch câu chuyện tài chính và đây là bắt buộc.

Bạn có thắc mắc tại sao hàng tá môi giới gọi hàng ngày mà vẫn có sản phẩm lỗ? Đơn giản là sản phẩm vẫn còn nhiều và chưa tới tay được người tiêu dùng. Miễn sale không ép giá bạn đưa ra là được. Còn lại thì phải cho khớp lệnh tự nhiên.

Người bán luôn muốn được giá và người mua cũng vậy .

Người lỗ thì đã lỗ - Người lãi thì phải chờ

Copyright © Dao Quoc Viet