Các yếu tố quan trọng trong đầu tư bất động sản | Phần 3: Bất động sản ABC
Bất Động Sản ABC là 1 series các bài viết được mình dịch và biên soạn lại từ Investopedia- được coi như Wikipedia trong giới đầu tư cũng như các tờ báo nước ngoài uy tín khác, nhằm cung cấp cho các NĐT F0 những khái niệm, kiến thức tham khảo cơ bản nhất trước khi bước chân vào thị trường này.
Điều quan trọng nhất để chú ý trong bất động sản là gì? Mặc dù vị trí luôn là yếu tố quan trọng cần cân nhắc, nhưng có rất nhiều yếu tố khác giúp xác định xem khoản đầu tư có phù hợp với bạn hay không. Dưới đây là một số điều quan trọng nhất cần xem xét nếu bạn có kế hoạch đầu tư vào thị trường bất động sản.
1. Vị trí
- Tại sao nó lại quan trọng:
Vị trí là yếu tố quan trọng nhất để sinh lời trong đầu tư bất động sản. Vị trí gắn liền với các tiện ích như không gian xanh, view đẹp, gần với các chợ, trường học, đường xá,.. đóng 1 vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản thương mại.
- Bạn cần làm gì
Chìa khóa khi xem xét vị trí bất động sản là quan điểm trung và dài hạn về cách khu vực dự kiến phát triển trong thời gian đầu tư. Ví dụ: khu đất trống yên bình ngày nay ở phía sau một tòa nhà dân cư một ngày nào đó có thể trở thành một cơ sở sản xuất ồn ào, làm giảm giá trị của nó. Xem xét kỹ lưỡng quyền sở hữu và mục đích sử dụng của các khu vực trước mắt mà bạn dự định đầu tư.
Một cách để thu thập thông tin về triển vọng của khu vực lân cận của bất động sản mà bạn đang xem xét là liên hệ với các cơ quan công quyền phụ trách quy hoạch phân khu và đô thị. Điều này sẽ cho phép bạn tiếp cận với quy hoạch khu vực dài hạn và xác định mức độ thuận lợi hoặc bất lợi đối với kế hoạch của bạn đối với tài sản.
2. Định giá tài sản
- Tại sao nó lại quan trọng
Định giá bất động sản rất quan trọng đối với việc cung cấp tài chính trong quá trình mua, giá niêm yết, phân tích đầu tư, bảo hiểm và thuế — tất cả đều phụ thuộc vào định giá bất động sản.
- Bạn cần làm gì
Các phương pháp định giá bất động sản thường được sử dụng bao gồm:
Phương pháp so sánh giá: so sánh giá bán gần đây của các bất động sản có đặc điểm tương tự — phổ biến nhất và phù hợp cho cả bất động sản mới và cũ
Phương pháp dựa theo chi phí: giá đất và xây dựng, trừ đi khấu hao— phù hợp cho việc xây dựng mới
Phương pháp dựa theo thu nhập: dựa trên dòng tiền dự kiến vào — thích hợp cho việc cho thuê
3. Mục đích đầu tư
- Tại sao nó lại quan trọng
Do tính thanh khoản thấp và vốn đầu tư cao vào bất động sản, việc thiếu rõ ràng về mục đích có thể dẫn đến kết quả không mong muốn, bao gồm cả khó khăn tài chính - đặc biệt nếu khoản đầu tư được thế chấp.
- Bạn cần làm gì
Xác định danh mục nào sau đây phù hợp với mục đích của bạn và sau đó lập kế hoạch cho phù hợp:
- Mua và tự sử dụng. Tại đây, bạn sẽ tiết kiệm được tiền thuê và có được lợi ích của việc tự sử dụng, đồng thời nhận được sự gia tăng về giá trị.
- Mua và cho thuê. Điều này mang lại thu nhập thường xuyên và nâng cao giá trị lâu dài. Tuy nhiên phải giải quyết các tranh chấp và vấn đề pháp lý có thể xảy ra, quản lý người thuê nhà, công việc sửa chữa, v.v.
- Mua và bán (ngắn hạn). Điều này thường mang lại lợi nhuận nhanh chóng, từ nhỏ đến trung bình - bất động sản điển hình đang được xây dựng và được bán với lợi nhuận sau khi hoàn thành.
- Mua và bán (dài hạn). Điều này thường tập trung vào việc tăng giá trị nội tại lớn trong một thời gian dài. Điều này cung cấp các lựa chọn thay thế để đạt các mục tiêu dài hạn, chẳng hạn như nghỉ hưu.
4. Dự báo dòng tiền và cơ hội sinh lời
- Tại sao nó lại quan trọng
Dòng tiền đề cập đến số tiền còn lại sau các khoản chi phí. Dòng tiền dương là chìa khóa cho tỷ suất sinh lợi tốt trên bất động sản đầu tư.
- Bạn cần làm gì
Xây dựng dự báo cho các phương thức lợi nhuận và chi phí sau:
- Dòng tiền kỳ vọng từ thu nhập cho thuê (lạm phát có lợi cho chủ nhà đối với thu nhập cho thuê)
- Giá trị nội tại dự kiến tăng do giá tăng trong dài hạn.
- Lợi ích của khấu hao (và lợi ích về thuế hiện có)
- Phân tích chi phí-lợi ích của việc cải tạo trước khi bán để có giá tốt hơn
- Phân tích chi phí-lợi ích của các khoản vay thế chấp so với sự tăng giá trị
5. Cẩn thận với đòn bẩy.
- Tại sao nó lại quan trọng
Các khoản vay rất thuận tiện, nhưng chúng có thể phải trả một khoản chi phí lớn. Bạn đánh đổi thu nhập trong tương lai của mình để có được tiện ích ngay hôm nay với chi phí lãi suất trải đều trong nhiều năm. Hãy chắc chắn rằng bạn hiểu cách xử lý các khoản vay có tính chất này và tránh đòn bẩy quá mức. Ngay cả các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng bị đánh bại bởi đòn bẩy quá mức trong thời điểm thị trường bất lợi và tình trạng thiếu thanh khoản.
- Bạn cần làm gì
Tùy thuộc vào thu nhập hiện tại và thu nhập dự kiến trong tương lai của bạn, hãy xem xét những điều sau:
Quyết định loại thế chấp phù hợp nhất với hoàn cảnh của bạn — thế chấp lãi suất cố định, lãi suất thả nổi, lãi suất hỗn hợp, v.v. Lưu ý rằng mỗi loại thế chấp có rủi ro riêng và bạn cần nghiên cứu từng cẩn thận. Ví dụ, lãi suất thả nổi bao gồm lãi suất thế chấp có thể thay đổi bất kỳ lúc nào do các lực lượng thị trường vốn thúc đẩy và người vay phải chấp nhận bất kỳ thay đổi nào về tỷ lệ trong thời hạn cho vay.
Lưu ý về các điều khoản, điều kiện và các khoản phí khác mà người cho vay cầm cố.
Tìm tòi xung quanh để tìm lãi suất thấp hơn và các điều khoản tốt hơn.
6. Công trình mới so với bất động sản đã hình thành.
- Tại sao nó lại quan trọng
Công trình xây dựng mới thường cung cấp giá cả hấp dẫn và các tiện nghi hiện đại. Rủi ro bao gồm sự chậm trễ, sai phạm xây dựng, chất lượng không như lời hứa của CĐT, tăng chi phí và những điều chưa biết về một khu vực lân cận mới phát triển.
Các bất động sản đã hình thành mang lại sự chắc chắn, tiếp cận nhanh hơn, tham khảo ý kiến từ nhiều nguồn, các cải tiến đã được thiết lập (tiện ích, cảnh quan, v.v.) và trong nhiều trường hợp, chi phí thấp hơn.
- Bạn cần làm gì
Dưới đây là một số điều chính cần làm khi quyết định giữa một công trình xây dựng mới hay một bất động sản đã hình thành:
- Xem xét các dự án trước đây và nghiên cứu danh tiếng của công ty xây dựng đối với công trình chưa xây xong.
- Xem xét các chứng thư, các cuộc điều tra gần đây và báo cáo thẩm định đối với các công trình đã xây.
- Xem xét chi phí bảo trì hàng tháng, các khoản phí và thuế chưa trả. Những chi phí như thế này có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến dòng tiền của bạn.
- Khi đầu tư vào bất động sản cho thuê, hãy tìm hiểu thời gian hoàn vốn, tỷ lệ bỏ trống,.. Sắp hết hạn hợp đồng thuê nhà chưa? Các lựa chọn gia hạn có thuận lợi cho người thuê không? Ai sở hữu đồ đạc?
- Kiểm tra chất lượng các mặt hàng (đồ đạc, đồ đạc và thiết bị) nếu những thứ này được bán lại bởi chủ cũ.
7. Đầu tư bất động sản gián tiếp
- Tại sao nó lại quan trọng:
Quản lý tài sản bất động sản trong 1 thời gian dài không phải dành cho mọi người. Tuy vậy, vẫn có các giải pháp thay thế cho phép bạn đầu tư gián tiếp vào lĩnh vực BĐS.
- Bạn cần làm gì
Có những cách để đầu tư vào thị trường BĐS 1 cách gián tiếp:
- Quỹ uỷ thác đầu tư BĐS ( REITs)
- Cổ phiếu công ty BĐS
- Dự án BĐS Blockchain
8. Điểm tín dụng
- Tại sao nó lại quan trọng:
Điểm tín dụng của bạn ảnh hưởng đến khả năng đủ điều kiện vay thế chấp của bạn và nó ảnh hưởng đến các điều khoản mà người cho vay của bạn đưa ra. Nếu bạn có điểm tín dụng cao hơn, bạn có thể nhận được các điều khoản tốt hơn — điều này có thể cộng thêm vào khoản tiết kiệm đáng kể theo thời gian.
- Bạn cần làm gì:
1 điểm tín dụng tốt là hội tụ 5 yếu tố cơ bản ở con số dao động khoảng từ 600-750 điểm. Bạn có thể tuân thủ 1 số điều luật sau để có 1 hồ sơ tín dụng tốt:
- Thanh toán nợ đúng hạn
- Không vay nhiều khoản nợ cùng lúc
- Không vay hộ người khác
- Không tiêu vượt quá hạn mức tín dụng
- Không nên huỷ thẻ dưới 6 tháng sử dụng
9. Thị trường bất động sản tổng thể
- Tại sao nó lại quan trọng
Cũng như các loại hình đầu tư khác, việc mua thấp và bán cao là rất tốt. Thị trường bất động sản luôn biến động, và cần phải nhận thức được các xu hướng. Điều quan trọng là phải chú ý đến lãi suất thế chấp để bạn có thể giảm chi phí tài chính của mình, nếu có thể.
- Bạn cần làm gì
Luôn cập nhật các xu hướng và số liệu thống kê của:
- Giá nhà và doanh số bán nhà (tổng thể và trên thị trường mong muốn của bạn)
- Số lượng công trình mới
- Lãi suất thế chấp
- Hoạt động lướt sóng
- Nhà tịch thu
Cũng như theo dõi các chính sách của địa phương, nhà nước,..
Nguồn: Lưu Trọng Hiếu
Nhận xét
Đăng nhận xét